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不動産の権利について整理してみた。

不動産の権利関係(不動産登記に関する内容)について整理してみる。

不動産登記

不動産登記とは不動産(土地や建物)の一つ一つについて、その所在や、所有権といった不動産に関する内容を不動産登記簿に記録すること。単位は筆(ひつ)。

不動産登記をすることで、第三者への対抗力が発揮できる。具体的には、不動産業者AがB氏とC氏にある物件を譲渡(二重譲渡)した際、早いもの勝ちで先に登記を行った者が、その所有権を主張(対抗)できる。もっというと、不動産業者Aが先にB氏に売って、そのあとにC氏に売ったとしても、C氏が先に登記をすれば、B氏が所有権を主張してもC氏はそれに対抗することができる。

また、不動産登記に公信力は無い。というのも、書類上のやり取りで行える手続きのため、そこに記載されている所有者名が本当にその人であることを保証できないからである。そのため、不動産取引を行う際に虚偽の所有者名であることを知らずに取引をしても法的には保護されない。要は不動産取引するなら登記上の記載を鵜呑みにせず自分の足で所有者を確かめなければならないということである。

登記簿の構成

不動産登記は表題部と権利部に分かれ、さらに権利部は甲区と乙区に分かれる。

・表題部
・権利部
  ┣甲区
  ┗乙区

表題部は表示に関する登記となり、土地であれば、その所在、地番、土地の現況や土地の面積、建物であれば、所在、地番、家屋番号、種類、構造や床面積などの基本的な情報が登記される。なお、ここで記載する面積は、一戸建てのような一般建物では「壁芯面積」(へきしんめんせき)が、マンションなどの区分所有建物では「内法面積」(うちのりめんせき)が、用いられる。

権利部の甲区は所有権(所有権の保存・移転・仮登記・差押え等)に関する事項が記載される。乙区は所有権以外(抵当権、借地権など)に関する事項が記載される。

登記の種類

主に以下のような種類がある。

1)建物表題登記:新築の建物に対する表題登記。建物が完成してから1ヶ月以内行う登記申請する必要がある。とりあえず表題だけ登記する。

2)所有権保存登記:所有権の登記のない不動産について、最初に行われる登記のこと。注文住宅を新築した場合や、新築の建売住宅・新築マンションを購入した際に、所有権保存登記を行うことで、その建物の所有者が自分であると明示する。

3)所有権移転登記:不動産を売買した場合に行う、売主から買主へ登記名義の変更記帳。贈与や相続の場合でも必要。

4)抵当権抹消登記:住宅ローンを完済した時に、抵当権を引き剥がすための登記。この抵当権抹消登記の申請をしないと、住宅ローンを完済しても自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまう。

登録免許税

税の1つで、次のような登記を行う場合に発生する。それぞれによって税率が異なる。

・所有権移転登記
・所有権保存登記
・抵当権設定登記

なお、相続や遺贈、法人の合併の場合でも、登録免許税は発生する。

仮登記

登記申請に必要な書類がそろわない場合や、買主がまだ所有権を得てはいないが、将来、その物件を保有する「予約者」としての権利を得る場合などにその優先順位を確保(順位保全)するために行う登記のこと。仮登記には対抗力は無いが、後に本登記したときに、仮登記の順位で本登記がされ、対抗力をもつようになる。

仮登記には2種類あり、それぞれ「1号仮登記」「2号仮登記」と呼ばれる。

1号仮登記:実体上の権利変動はすでに生じているが、書類不備や手続上不備などにより、本登記の条件が満たされていない場合に行う仮登記

2号仮登記:実体上の権利変動が生じていないものの、売買予約契約など、将来生じる権利変動の請求権を有する場合に、それを保全するために行う仮登記

なお、仮登記の本登記申請に必要な情報は、基本的に通常の登記と同じとなるが、所有権仮登記の本登記では、登記上の利害関係を持つ第三者がいるときは、その承諾を得なければならない。利害関係を持つ第三者とは、仮登記のあとに所有権移転登記を受けた者である。

具体的に記載すると以下の通り。

1.Aが建物を新築し、所有権保存登記を実施。
2.AがBにこの建物を売却する契約を実施。
3.Bが所有権移転登記に関する書類が揃えられなかったため、一旦仮登記を実施。
4.そうしているうちにAがCに建物を売却。
5.AとCの間で所有権移転登記(本登記)を実施。

→このとき、Bの仮登記を本登記として有効化するには、Cの承諾が必要となる。

合筆

二筆以上の土地をまとめて一筆にすること。以下の場合には合筆が行えない。

① 相互に接続していない土地の合筆
② 地目(土地の用途)又は地番区域が相互に異なる土地の合筆
③ 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆
④ 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
⑤ 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆
⑥ 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆

登記事項証明書と登記事項要約書

登記事項証明書(登記簿謄本)は、登記記録の全部又は一部の事項を証明するもので、登記官の証明が付される。
登記事項要約書は、登記記録の概要を記載した書面で、その内容も限定されており、管轄する法務局の窓口においてのみ発行される。登記事項要約書には、登記官の証明は付されない。

不動産登記のサンプル

以下参照

法務省:不動産登記のABC