FP1級実技試験を終えての感想や当日の面接官とのやり取りを記載します。なお、自分はPart2→Part1の順番でしたので、Part2から先に記載します。
また、2022/02/06試験の内容で受験しております。これの設例についてはきんざいのHP等からご参照ください。
試験問題：2022年2月1級実技試験 | 一般社団法人 金融財政事情研究会
なお、以下の内容は記憶ベースに書いているため、必ずしも完全に再現できているものではありません。また、思い違いをして答えている部分や用語が曖昧な部分などもあるため、必ずしも正解を答えているとは限りません。ご参考程度にとどめてください。
事前問題確認
自分はトップバッターでした。そのため、待っている間に参考書などを読む暇もなく…と言いたいところでもありますが、もうこの段階に来てしまうと今更新しいことも覚えられないし、緊張で本読んでも頭に入ってこないので、さっさと終わらせてしまいたいという気持ちのほうが大きかったです。そういう意味では一番手でラッキーでした。
名前を呼ばれ、座席を移動し、面接前の15分の設例確認です。
相続した土地を兄弟で共有しており、お金に困った弟が分筆するなりして売りたいという話で、その土地の分筆案の図がメモスペースを無くすレベルで大きかったです。
問われている観点としては、土地交換の特例とか、土地共有の注意点とかそのあたりかなぁという感じで、とりあえず15分のうちに一通り設例に沿って書くことを書き出しました。
そして15分経過し、いざ面接開始です！
面接開始
自分「失礼します～」
面接官「よろしくお願いします。」
自分「(お、これは温和そうな面接官！早速圧迫面接を回避か！？)」
※面接官は60代くらい？の初老の男性でした。柔和な雰囲気でした。
面接官「では、最初に設例以外にAさんに聞くべきこと・確認する資料などあれば教えて下さい。」
自分「はい、まずAさんは相続してこの土地を所有しておりますので、取得費や取得日がわかる資料、また、Aさんがこの土地を今後相続していくつもりがあるのか、弟Bさんは資金に困っているということですがどれほど資金が必要なのか、を確認します。」
(※実際はこんなペラペラとは喋っておらず、時折言葉に詰まったりしています。以後同様。)
面接官「あとは、Aさんの今後どういう生活をしたいのか、ライフプランを確認したほうがいいですね」
自分「あ、はいそうですね…。」
面接官「では、FPであるあなた自身が調べることは何でしょうか？どういうところでどういうことを調べるか教えて下さい。」
自分「法務局にて登記簿と公図を確認します。登記簿は権利関係の確認、公図は位置関係や接道状況を確認します。また、実際に現地に赴き物理的な状況や資料内容との乖離を確認します。また、この土地の都市計画から将来性などを確認します。あとは売却に伴う課税関係を税理士等に確認、土地の評価額の妥当性を不動産会社へのヒアリングを通じて確認します。」
面接官「そうですね、では今回においては設例で1案と2案での土地の活用方法がありますが、まず1案についてこれにおけるメリットやデメリットはどうなりますか？」
自分「はい、1案ではAさんの土地の評価額とBさんの土地の評価額がほぼ同等ですので公平な分割ができるということ、それと差額が高い方に対して20％以内となっておりますので、土地交換にあたっての税制の特例が受けられるということです。」
面接官「ん？土地交換ですか？」
自分「(あれ、土地交換発生しないのかな…？)はい…今回分筆したあとその土地に対して交換が発生すると思っておりますが…」
面接官「1案については交換はしないで、分筆をしてそれぞれの別の持分とします。この場合においては交換になりませんよね？」
自分「失礼しました。そのようになります。(ひぃ～助けられたかな…)」
面接「ではその場合他にどういう特徴がありますか？」
自分「そうですね、分筆が発生するので、その手続きや手数料などが発生します。」
面接官「はい、では2案の方はどうでしょうか？こちらは今の土地の形状のまま利用する形になります。この場合なんの交換となりますか？」
自分「はい、今回は土地交換、固定資産の交換となります。」
面接官「そうですね、ただ、それぞれの土地の用途が異なるので、どうなりますか？」
自分「えぇっと…それぞれ異なるというのは、それは片や宅地で片や…？(どういうことだろう…？)」
面接官「あ、いやそうではなく、税務上は両方とも宅地なんだけど、Bさんはすぐ売却しちゃうんですよね？」
自分「(そういうことか…)はい、そうですね。その場合ですと、この特例を適用したいがために交換したとみなされてしまい、土地交換の課税の特例は受けられません。そのため、すぐ売却する場合には適用できません。」
面接官「そうですね。では売却しない場合だとどうなりますか？」
自分「はい、その場合でも、高い方の土地の20％が約2000万円、それに対して土地の差額は2900万円と、20％を超過しておりますので、その超えた分は土地交換についての課税の特例は受けられません。」
※正確には20%を超えたらそもそも特例は受けられないですが、この時には"超えた分は受けられない"と喋っていました。ただ、それに対するツッコミは無く、その時の空気感で、そもそも特例が受けられないと認識してくれた感がありました。
面接官「そうですね、なので、結局この特例は適用できませんね。ちなみに土地交換をした時Bさんにはどういう税金が発生しますか？」
自分「ええっと…高い土地を手に入れることになるので…ぞ、贈与税がかかります。(あぶねー危うく譲渡税と答えてしまうところだった。)」
面接官「そうですね(にっこり) なので、土地交換の特例は使えないし、Bさんには贈与税がかかってしまいます。ではこの2案についてメリットはありますか？」
自分「えぇっと、土地の分筆が不要であるということと、Aさんからすると低い評価額の土地となるので、相続の際の相続財産の評価として税務上有利になります。」
面接官「まぁ、それはつまりその土地そのもの価値も低いということだから、一概にメリットとは言えないかもしれませんがね。ハハハハ。あと、向きもこれ南向きだよね？」
自分「あ、はいそうですね。1案だと南方向に高い建物が建てられてしまうと日照権が侵害されてしまう可能性がありますが、2案であれば南向きが確保されます。(言わされている感満載だけどまいっか…)」
面接官「はい、では1案と2案あなたはどちらを勧めますか？」
自分「はい、自分は1案を勧めます。」
面接官「その理由は？」
自分「まず、土地の形状が2案と異なり正方形に近く利用しやすいこと、12mの県道に接して交通の便が良いこと、Bさんの観点において若干ですが売却額が高いためです。」
面接官「まぁ売却額は1案も2案もほとんど変わらんけどね～ハハハハ。」
自分「そうですね、ただ、1案でも2案でも売却額がほぼ変わらないという状態であれば、1案にデメリットが無いので問題ないかなと思っています。」
面接官「はい、では最後に、今回の設例における専門職業家はどういったものがありますか？」
自分「売却などにおける課税関連は税理士、土地売買の仲介は宅地建物取引士、所有権などの権利の登記は司法書士、表題登記や分筆は土地家屋調査士、不動産の評価算定は不動産鑑定士にて行います。」
面接官「ではFPとして業務を行う上でどういうことに気をつける必要がありますか？」
自分「たとえば相談者様から具体的な税金の計算を依頼された場合、それは税理士の独占業務となってしまうので、説明は一般的な例にとどめ、詳細は税理士を案内したり、税理士と連携する必要があります。」
面接官「ちなみに、特定の職業じゃないとできない業務をなんといいますか？」
自分「(あれ、いま言ったよな…)えぇっと、ど、独占業務です。」
面接官「はい、そうですね。以上です。」
自分「ありがとうございました。」
面接を終えて
なんとか持ち帰り確認もせず、乗り切ることができました。一部質問内容の取り違えで慌てましたが、それ以上は大きなミスは無かったのではないかと思います。面接官も温厚な感じだったので、変な緊張はせず、やりやすかったです。
ちなみに土地交換での高い方の20％以内だと譲渡税がかからない特例については、模擬面接をやった時にちょうど出くわしておりました。その時は完全に忘れていたため、模擬面接後にあわてて復習した内容でした。(面接官役として突っ込んでくれました某氏には深く感謝します！) あのとき模擬面接やっていなかったら、今回は何も答えられずに持ち帰りで終わっていたことでしょう…。
以下、続いてPart1です。
