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借地権・貸家建付地等の相続税評価額について整理してみた

FP1級の勉強をしていて意味不明すぎたのでそのまま捨てようと思っていたのだが、以下の素晴らしい動画を見て理解できたので整理してみる。

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こんな素晴らしいコンテンツが見れるとは、幸せな時代である。以下記載する内容は全てこの動画の受け売りである。

宅地および宅地上の権利割合

前提として、土地について以下の3つで区分を整理する。

土地 建物 住んでいる
自用地

まず、一番オーソドックスなパターンとして、自用地を考える。これは自分の土地に自分で建物を建てて自分で住んでいるという状態なので、すべて◯となる。

  土地 建物 住んでいる
自用地

この時を1(=100%)とすることを基本とする。この時、図で表すと以下のとおり。全部自分のものなので、そのままである。

f:id:s_tkmt:20210829172510p:plain

借地権

次に借地権を考える。借地権は土地を借りて自分の建物を建てている状態なので、土地は他人の物である。そのため以下の状態となる。

  土地 建物 住んでいる
自用地
借地権 ×

住んでいるかどうかは不明なので?とする。このとき図で表すと以下の青い部分のイメージとなる。

f:id:s_tkmt:20210829172554p:plain

全体に対して、どれほど借地権として割合をもっているか、ということになるので、借地権に対する相続税評価額は以下の通り。

相続税評価額=自用地価額×借地権割合

貸宅地

次に貸宅地を考える。貸宅地は借地権の逆である。つまり、土地は自分のものだが、建物は他人が建てている状態である。そのため、表は以下の通り。

  土地 建物 住んでいる
自用地
借地権 ×
貸宅地 ×

そのため、借地権の逆(補集合)となるので、図で表すと以下の緑色箇所となる。

f:id:s_tkmt:20210829172807p:plain

つまりこれは全体の自用地に対して、借地権割合を引いた残りということでもある。そのため、貸宅地における相続税評価額は以下の通り。

相続税評価額=自用地価額-自用地価額×借地権割合=自用地価額(1-借地権割合)

借家権

次は借家権である。借家権は要はマンションの1室を借りているような状態である。当然、土地は他人の物、建物も他人の物、しかし、住んではいるという状態となるので、表にすると以下の通り。

  土地 建物 住んでいる
自用地
借地権 ×
貸宅地 ×
借家権 × ×

図にすると以下の通り。借地割合のうち、借家権として住まわしてもらっているということで、以下のオレンジ色部分が該当となる。

f:id:s_tkmt:20210829173635p:plain

そのため、相続税評価額としては以下の通り。これ自体は基本的に試験にはでない。

相続税評価額=自用地価額×借地権割合×借家権割合

貸家建付地

続いて物騒な名前の貸家建付地である。これは土地・建物を持っているが、自分は住んでおらず貸し付けているという状態である。つまり表だと以下の通り。

  土地 建物 住んでいる
自用地
借地権 ×
貸宅地 ×
借家権 × ×
貸家建付地 ×

これは先述の借家権の逆の状態である。つまり、イメージ図だと以下の黄色部分。

f:id:s_tkmt:20210829174417p:plain

これはつまり、自用地全体に対して、先程の借家権部分を引いたことになるので、式としては以下の通り。

相続税評価額=自家用地価額-自用地価額×借地権割合×借家権割合=自家用地価額(1-借地権割合×借家権割合)

賃貸割合

最後に賃貸割合である。これは借家権割合について、空室があることで全部埋まっていないことで、結局賃貸割合してどんだけ権利を所有しているのか、ということを説いている。図だと以下の赤色部分。

f:id:s_tkmt:20210829174835p:plain

同様の考え方を用いれば以下が成り立つであろう。

相続税評価額=自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合